Зонування у США

Починаючи з 1987 року, Верховний Суд США у кількох випадках виніс присуди проти регулювання землекористування, визнавши такі регулювання збором, який вимагає справедливої компенсації відповідно до П’ятої поправки до Конституції. У випадку “Англійська євангелічна лютеранська церква проти округу Лос-Анжелес” було визначено, що навіть тимчасовий збір може вимагати компенсації. У випадку “Ноллан проти Комісії з узбережжя Каліфорнії” було визначено, що вимоги на дозвіл на будівництво, які не відповідають авторизованим цілям Комісії з узбережжя, вимагають компенсації. Випадок “Лукас проти Ради з узбережжя Південної Каліфорнії” визначив, що численні побоювання щодо стану довкілля – недостатні, щоб заборонити забудову, не надавши компенсації. Випадок “Долан проти міста Тайгард” визначив, що умови дозволу повинні більш-менш відповідати впливу запропонованої забудови. Втім, перемоги землевласників переважно було обмежено Верховним Судом США, хоча й слід мати на увазі вищу силу рішень цього суду. Кожне рішення на користь землевласників ґрунтується на фактах конкретного випадку, так що рішення про регуляторний збір, прийняте на користь землевласника, є не більш ніж міражем землевласників. Навіть тенденція у Верховному Суді США зараз, мабуть, змінилася на протилежну – після присуду 2002 року щодо випадку “Рада збереження Тахое-Сьєрра проти Регіонального агентства з планування Тахое”. Суддя Сандра Дей о’Коннор, яка раніше виступила на користь землевласника, приводячи рахунок голосів до 5-4, тепер стала на інший бік на користь уряду, який відклав забудову на понад 20 років через те, що сам уряд сумнівався щодо висловленого занепокоєння щодо якості води в озері Тахое.

Окремі закони про зонування у деяких інших випадках у США було скасовано, коли було визнано, що закони не застосовувалися рівно щодо всіх (порушували право на рівний захист), або було визначено, що вони порушують право на вільне висловлення позиції. У передмісті Атланти, місті Росвелл, штат Джорджія, було скасовано в суді постанову, що забороняла білборди – саме на цій підставі. Тепер місто Росвелл, штат Джорджія запровадило новий припис щодо знаків, який регулює написи на білбордах виключно на основі розмірів і естетики, а не на основі тлумачення їхнього змісту.

В інших випадках, релігійні організації намагались обійти закони про зонування на основі Акту 1993 року про релігійну свободу. Зрештою Верховний Суд виніс присуд проти конституційності застосування цього акту у випадку “Місто Берно проти Флорес 521 (1997 рік). Втім, у 2000 році Конгрес США ввів у силу Акт про релігійне землекористування та користування юридичними особами, намагаючись виправити проблеми з конституційністю попереднього акту. У 2005 році у випадку “Каттер проти Вілкінсона” Верховний Суд США визначив, що новий акт відповідає конституції при застосуванні до юридичних осіб, але ще не вирішено питання про його конституційність при застосуванні до релігійного землекористування.

Назване за типом законодавства про зонування, прийнятого в місті Евклід, штат Огайо. Наразі законодавство про зонування евклідівського типу домінують у США, воно широко використовується як у маленьких містечках, так і в великих містах.

Також відомо як зонування за “будівельними кварталами”. Його характеризує розподіл землекористування за окремими географічними районами – встановлення різних обмежень на величину забудови, яка дозволена на ділянка в межах кожного типу району. Типові райони за видом землекористування при евклідівському зонуванні: житлове (для однієї родини), житлове (для багатьох родин), комерційне, промислове. Зазвичай користування всередині кожного району детально прописане для виключення інших типів використання. Скажімо, в житлових кварталах не дозволено комерційне чи промислове землекористування. Може бути дозволено деякі “додаткові” чи “обумовлені” типи використання, щоб забезпечити потреби основних користувачів. Стандарти розмірів застосовуються до будь-яких структур, збудованих на ділянках усередині кожного району. Зазвичай вони включають розташування на ділянці (біля дороги чи в глибині), обмеження за висотою, мінімальний розмір ділянки, обмеження забудови кожної ділянки та інші обмеження щодо будівництва. Багато міст надають перевагу евклідівському зонуванню з огляду на його відносну ефективність, легкість застосування (один ряд прямих, неоднозначних правил), давній легальний прецедент (див. вище), а також знайомість із цим зонуванням планувальників та професійних дизайнерів і забудовників. Втім, евклідівське зонування було піддано значній критиці з огляду на брак гнучкості та за інституціоналізацію нині застарілої теорії планування. Відокремлення різних видів землекористування призводить до надмірного розростання міст і до неощадливого використання землі, до надміру відкритого простору, великої ціни інфраструктури й необхідність покладатися на автомобілі.

Зонування евклідівське ІІ використовує традиційну евклідівську класифікацію районів – промислові, комерційні, багатородинні, житлові тощо – але розміщує їх у ієрархічному порядку, одні класи зонування ставлячи всередині інших. Так, наче додає пласкому евклідівському зонуванню третього виміру. Наприклад, багатоповерхові будинки дозволено не тільки у районах з відповідним зонуванням, але й у комерційних та промислових зонах. Захист цінності землі підтримується стратифікацією районів на рівні відповідно до їхнього розміщення в міському суспільстві – місцевий рівень, районний рівень, міський рівень, регіональний рівень. Зонування евклідівське ІІ також інкорпорує у свою матрицю транспорт і комунікації як нові райони зонування, ділячи зонування на три категорії: публічне, напівпублічне та приватне. Крім того, всі дозволені види діяльності та види за зонуванням евклідівським ІІ прямо пов’язане з будівельним законодавством штату, Municode та Північноамериканською промисловою системою класифікації (NAICS), забезпечуючи однорідність у межах штату. Зонування евклідівське ІІ плекає концепції змішаного землекористування, нового урбанізму та “найвищого й найкращого використання”. Крім того, воно спрощує всі класифікації зонування за єдиним набором видів діяльності. Досить легко перейти від більшості систем класифікації зонування до евклідівської ІІ.

Розумне зонування (або розумне кодування) є альтернативою евклідівському зонуванню. Є ряд різних технік для здійснення розумного зонування. Пливкі зони, кластерне зонування та планова забудова району можливі навіть за існування конвенційного евклідівського законодавства – або ж конвенційне законодавство повністю можна замінити розумним кодуванням, як це пропонує місто Маямі. Для досягнення або конвенційного розподілу видів землекористування, або для більш екологічно відповідального Традиційного Розвитку Району, залежно від способу написання законодавства, може бути використано три наступні техніки.

Пливкі зони означають опис характеристик зони та вимог для її встановлення – але розміщення зони залишається невизначеним, поки рада міста не визначить, що існують можливості для започаткування зони такого типу в певній місцевості. Коли критерії для пливкої зони здійснено, пливка зона припиняє “пливти” і її створюють відповідними приписами. Деякі штати, такі як Нью-Йорк і Меріленд, дозволяють цей тип зонування – тоді як штати, як, наприклад, Пенсильванія, не дозволяють це, вважаючи прикладом точкового зонування.[7] Для затвердження пливкої зони, генеральний план повинен дозволяти пливкі зони, або принаймні вони не повинні суперечити генеральному плану. Крім того, рішення про їх запровадження не повинно бути довільним або нерозумним. Загалом, пливка зона легше запроваджується і краще захищена від судових суперечок, якщо вона несуттєво відрізняється від решти зонованої території, посеред якої встановлено цю нову пливку зону.

Кластерне зонування дозволяє розмістити житлові будівлі тіснішими кластерами, ніж дозволені зазвичай, щоб зменшити кількість невикористаної землі, яка залишається порожнім простором.

Планова забудова району – це кластерне зонування, що дозволяє змішане землекористування, включно з певним комерційним або легким промисловим користуванням, щоб змішати традиційне середовище центру міста з житловим передмістям. Втім, дехто стверджує, що така планова забудова району може бути прикриттям для привнесення комерційного та промислового використання землі, заборонених зонувальним законодавством штату. Але деякі суди визначили, що “прикриття” є “довільним зловживанням” адміністративною владою.

Зонування за досягненням, також відоме як “планування на основі наслідків”, використовує критерії, орієнтовані на досягнення або цілі, як параметри для оцінки запропонованих проектів забудови в будь-якій частині міста. Зонування за досягненням часто використовує систему “очок”, за якою забудовник території може заробляти “кредити” для досягнення встановлених цілей зони, обираючи варіанти з “меню”. Деякі приклади: зменшення впливу на довкілля, створення зручностей для громадськості, побудова бюджетних квартир у будинку тощо. Зонування за досягненням апелює до людей через його високий рівень гнучкості, раціональності, прозорості та відповідальності. Зонування за досягненням не має довільної природи евклідівського підходу та краще поєднує принципи ринку та приватної власності з захистом довкілля. Втім, зонування за досягненням може бути надзвичайно важким у запровадженні та може вимагати активної діяльності з боку органу влади, що повинен здійснювати нагляд. З цієї причинит цей вид зонування не прийнятий у США широко – зазвичай він обмежений окремими категоріями місцевостей усередині ширшого зведення.

Зонування на основі стимулів вперше було запроваджено у Чикаго та Нью-Йорку, з метою створити систему на основі винагород, що мала б спонукати до забудови, яка відповідає цілям, встановлених планом розвитку міста.[9] Зазвичай встановлюється базовий рівень обмежень на забудову – а також великий список стимулів для забудовника з тим, щоб він міг прийняти їх або не прийняти на власний розсуд. Шкала винагород, пов’язана зі стимулами, робить так, щоб самі забудовники були схильні прийняти їх. Поширені приклади: бонуси на можливий відсоток забудови ділянки за умови створення дешевого житла; або бонуси на висоту будівлі за умови включення громадських закладів у проект. Зонування на основі стимулів здобуває поширення по всіх Сполучених Штатах упродовж останніх 20 років. Зонування на основі стимулів дає високий рівень гнучкості, але може бути складним у здійсненні. Чим більше забудовник користається з запропонованих критеріїв, тим ретельніше слід за ним наглядати.

Багато штатів США спершу створили відверто расові зонувальні закони. Втім, Верховний Суд США у 1917 році визначив, що такі закони суперечать правам власників (справа “Бачанен проти Ворлі”).[12]

Багато штатів, міст та окремих людей відтоді намагалися повторно запровадити закони про житло та зонування на основі раси – але зрештою всі вони заперечувалися судами. Законність дискримінації в наданні житла як громадськими, так і приватними закладами було припинено вже після боротьби чорношкірих за свої права в 1960-х роках, Статтею 8 Акту про громадянські права 1968 року.[13]

Зонування також звинувачують в тому, що воно є основним чинником у дедалі швидшому подорожчанню житла в міських зонах.[14] Одним із механізмів цього є зонування, яким багато приміських спільнот запроваджують дуже великі мінімальні ділянки для житла. Це виключає бідніших людей. Такі великі ділянки також зміщують ринок у бік дорожчих будинків, ніж могли б бути збудовані в іншому випадку. У деяких спільнотах більше половини ціни житла становлять приховані кошти суворого зонувального регулювання. Наприклад, ціле містечко Лос Альтос Хіллз, штат Каліфорнія (за винятком місцевого громадського коледжу й одного релігійного закладу) відведено під виключно житлове використання, з мінімальною ділянкою в один акр (4 тисячі квадратних метрів) та обмеженням в одне житло на ділянку. На початку 1970-х років суди визнали ці обмеження конституційними.

Це місто намагається відповідати вимогам про доступність житла, накладеним штатом, рахуючи другорядне житло (як-от гостьові будинки та мансарди) як доступне житло – а з 1989 року мешканцям також дозволили будувати так звані “хатики для бабусі”.[15][16]